Asunto-osakeyhtiönlakiopas

Yleistä

Uusi asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 1.7.2010. Uusi asunto-osakeyhtiölaki koskee kaikkia asunto-osakeyhtiöitä ja suurta osaa kiinteistöosakeyhtiöitä. Asunto-osakeyhtiön kokonaisuudistuksessa kaikki asunto-osakeyhtiöitä koskeva yhtiölainsäädäntö on pyritty sisällyttämään samaan lakiin. Lain pituus kasvoi uudistuksen myötä kolminkertaiseksi vanhaan lakiin verrattuna. Asunto-osakeyhtiölainsäädäntö 1.7.2010 pdf-tiedostona.

Lain käytön helpottamiseksi laki on jaettu aihekokonaisuuksien mukaan kahdeksaan osaan ja osat ovat puolestaan jaettu aiheenmukaisiin lukuihin. Taloyhtiöissä käytetyimmät luvut löytyvät lain alkupäästä luvuista 1-10 sekä lain loppupuolelta luvusta 24, josta löytyy vahingonkorvausvelvollisuudet ja niiden vanhentumisajat. Loput uuden lain luvut ovat aiemmin suurelta osin sisältyneet vanhaan osakeyhtiölakiin, johon asunto-osakeyhtiölaissa on viitattu.

Uuden asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta on säädetty oma lakinsa. Voimaanpanolaissa on ennen 1.7.2010 perustettuja asunto-osakeyhtiöitä koskevat siirtymäsäännökset. Säädösten tarkoituksena on muun muassa välttää sitä, että yhtiöt joutuisivat muuttamaan yhtiöjärjestystään uuden lain vuoksi. Jos myöhemmin yhtiöjärjestykseen tehdään muutoksia, päivitetään se uuden lain mukaiseksi. Vanhan yhtiöjärjestyksen muuttamisesta uuden lain mukaiseksi on Oikeusministeriö laatinut ohjeen.

Kunnossapitotarveselvitys kertoo tulevat korjaustarpeet

Lakiuudistuksen merkittävin uudistus on velvoite hallitukselle esittää vuosittain tilinpäätös asiat käsittelevässä varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen korjaustarveselvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeista, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Hallituksen esittämä selvitys merkitään isännöitsijäntodistuksiin ja siten se myös lisää asuntokaupan osapuolten tietoa yhtiön kunnosta. Korjaustarveselvityksen lisäksi hallituksen on esitettävä yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys yhtiössä jo suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdista. Lisää kunnossapitotarveselvityksestä.

Tilintarkastus ja toiminnantarkastus

Yhtiöissä, joiden rakennuksissa on vähintään 30 osakashallintaista huoneistoa, on valittava aina tilintarkastaja ja tämän rinnalle voidaan valita haluttaessa toiminnantarkastaja. Tilintarkastajalla tarkoitetaan hyväksyttyä HTM- tai KHT-tilintarkastajaa.  Pienemmissä yhtiöissä voidaan valita haluttaessa tilintarkastaja, mutta ellei tätä valita, on valittava toiminnantarkastaja. Toiminnantarkastus vastaa pitkälti vanhaa maallikkotilintarkastusta.  Pienissä yhtiöissä voidaan myös yhtiöjärjestystä muuttamalla luopua kokonaan tarkastajista. Toiminnantarkastuksesta luopuminen voi olla mielekästä vain yhtiöissä, jotka ovat niin pieniä että käytännössä kaikki osakkeenomistajat osallistuvat yhtiön hallintoon. Vaikka yhtiö olisi luopunut tarkastajista, voidaan tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja valita niin haluttaessa. Lisää tilintarkastajan valinnasta.

Lunastustilanteissa oltava tarkkana

Taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksissä voi olla lunastuslausekkeita, joiden perusteella yhtiön vanha osakas voi halutessaan käyttää lunastusoikeutta tilanteessa, jossa esimerkiksi osakkeet ovat kaupalla siirtymässä yhtiön ulkopuolelle. Laissa on lunastusmenettelyä koskevia pakottavia määräyksiä, jotka menevät yhtiöjärjestysmääräysten edelle. Lunastustilanteissa onkin oltava erityisen tarkkana. Taloyhtiölle ja sen johdolle, joka toimii yhtiöjärjestyksen mukaan ja jättää huomioimatta lain pakottavat säädökset, voi syntyä pieleen menneestä lunastuksesta vahingonkorvausvelvollisuus. Myös taloyhtiön virheellinen lunastusohjaus osakkaalle voi johtaa vahingonkorvausvelvollisuuteen ja Kiinteistöyhdistys suosittelee taloyhtiöitä pidättäytymään ohjauksesta kun se ei ole taloyhtiön velvollisuus.

Kunnossapitovastuut

Kunnossapitovastuut

Uusi asunto-osakeyhtiölaki toi mukanaan joitakin muutoksia yhtiön ja osakkaiden väliseen kunnossapitovastuun jakautumiseen. Usein taloyhtiöissä on käytössä osakkaille jaetut Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukot. Taulukosta selviää selkeästi vastuunjakautuminen taloyhtiön ja osakkaan välillä huoneiston eri osien ja laitteiden osalta. Asunto-osakeyhtiölain muutoksen johdosta myös Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukko on uudistunut. Taulukkoa julkaisee Kiinteistöalan Kustannus.

vastuunjako

Kunnossapitovastuu pääosin ennallaan

Vastuunjako säilyi pääosin ennallaan. Perusjärjestelmien osalta kuitenkin yhtiön vastuu laajeni käsittämään myös perusjärjestelmiin kuuluvat laitteet. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu rajoittuu edelleen osakehuoneistoon tai muuhun yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistajan hallinnassa olevaan tilaan. Yhtiö vastaa rakenteista, eristeistä sekä perusjärjestelmistä ja osakas huoneiston sisäpuolisista osista.

Osakaan vastuulla olevia sisäosia ovat esimerkiksi pinnoitteet, kiinteät kalusteet sekä ikkunoiden puitteet ja lasit uloimmaista lukuun ottamatta. Pinnoitteita ovat esimerkiksi tapetit ja kylpyhuoneen kaakelit saumoineen. Myös tasoitteet, jotka ovat yhtiön rakenteen ja pinnoitteen välissä, ovat osa pintarakennetta ja huoneiston sisäpuolisina osina osakkaan vastuulla. Tasoitteista yhtiön vastuulle jää esimerkiksi kylpyhuoneen vedeneristeen alla olevat tasoitteet.

Yhtiöjärjestysmääräyksellä voidaan muuttaa lain mukaista kunnossapitovastuujakoa

Taloyhtiössä kunnossapitovastuut yhtiön ja osakkaiden kesken määräytyvät lain mukaisesti ellei yhtiöjärjestyksessä ole määräyksiä vastuunjaosta. Pääsääntöisesti taloyhtiöissä kunnossapitovastuu määräytyy lain mukaisesti.

Osa taloyhtiöistä on ottanut yhtiöjärjestykseensä kunnossapitovastuuta koskevia pykäliä, joilla siirretään kunnossapitovastuuta osakkaan ja yhtiön välillä tai selvennetään vastuita. Yleisimmät kunnossapitovastuumääräykset koskevat vesieristeitä, parvekelasituksia ja huoneistoon jälkikäteen asennettuja saunoja sekä ilmalämpöpumppuja. Kunnossapitovastuun muuttaminen edellyttää, että osakkaiden yhdenvertaisuutta ei loukata. Esimerkiksi vanhassa talossa ei voida vesieristeiden kunnossapitovastuuta siirtää yhtiöjärjestyksellä osakkaille, mikäli osassa asuntoja vesieristeissä on selviä kunnossapitotarpeita ja asuntojen osakkeenomistajat eivät anna suotumustaan kunnossapitovastuun muutokseen.

Yhtiön vastuu perusjärjestelmistä laajeni

Uuteen lakiin otettiin uusi perusjärjestelmäkäsite. Perusjärjestelmiä ovat lämmitys-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto-, sähkö- ja tiedonsiirtojärjestelmät ja muut näiden kaltaiset perusjärjestelmät. Vanhassa laissa yhtiö vastasi huoneistoon samantasoisina asennetuista ja perusjärjestelmiin kuuluvista johdoista ja kanavista, mutta yhtiön kunnossapitovastuu ei ulottunut perusjärjestelmiin kuuluviin laitteisiin. Uudessa laissa yhtiön kunnossapitovastuu laajeni ja perusjärjestelmät ovat kokonaisuudessaan yhtiön vastuulla.

Taloyhtiöissä, joiden lämmitysjärjestelmänä vesikeskuslämmitys, ei uusi laki tuonut muutoksia lämmitysjärjestelmien vastuunjakoon. Jatkossakin yhtiö vastaa putkista, lämpö- ja rättipattereista sekä termostaateista. Suurimmat muutokset koskevat sähkölämmitteisiä rakennuksia. Uudessa laissa sähköpatterit ja sähköiset lattialämmitykset kuuluvat yhtiö vastuulle toisin kuin vanhan lain aikana. Lattialämmitysten osalta on muistettava, että ne kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle vain niiden ollessa yhtiön perustasoa. Jos osakas on itse asentanut lattialämmityksen, esimerkiksi kylpyhuoneeseensa, ei yhtiö vastaa sen kunnossapidosta ellei yhtiö ole itse asentanut vastaavia lattialämmityksiä. Lämminvesivaraajien kunnossapitovastuu oli aikaisemmin jaettu. Osakkaalle kuuluivat sähkölaitteet ja yhtiölle vesilaitteet. Uudessa laissa lämminvesivaraajat ovat kokonaisuudessaan yhtiön vastuulla perusjärjestelmän osina.

Vesi- ja viemärijärjestelmissä kunnossapitovastuu säilyi WC-pönttöjä lukuun ottamatta pääosin ennallaan. Yhtiö vastaa käyttövesi- ja viemäriputkien, lattiakaivojen ja vesilukkojen, hanojen sekä WC-pöntön kunnossapidosta. Yhtiön vastuulla ovat sellaiset hanat, jotka ovat yhtiön asentamia tai tasoltaan vastaavia. WC-pönttö on nyt kokonaisuudessaan yhtiön vastuulla. Aikaisemmin WC-pöntön huuhtelulaitteet kuuluivat yhtiön vastuulle ja istuin- ja säiliöosat osakkaan vastuulle. WC-pöntön posliiniosien rikkoutuessa on syynä usein asukkaan huolimattomuus ja tällöin asukkaan on korvatta aiheuttamansa vahinko yhtiölle.

Osakas vastaa altaiden, kuten lavuaarien, tiskialtaiden ja kylpyammeiden kunnossapidosta. Lain perusteluiden mukaan altaiden poistoputket tai viemäriputket kuuluvat yhtiön vastuulle osana yhtiön ylläpitämää vesi- ja viemärijärjestelmää.

Sähkö- ja tiedonsiirtojärjestelmien osalta yhtiö aikaisemmin vastasi johdoista pistorasialle asti. Nyt kytkin ja sähköpistorasia peitelevyineen ovat yhtiön vastuulla.  Yhtiö vastaa myös ryhmäkeskuksen kunnossapidosta, kuitenkin osakas vastaa sulakkeiden vaihtamisesta.

Yhtiöllä on korjaustensa yhteydessä vastuu myös normaalisti osakkaan vastuulle kuuluvista pinnoitteista

Yhtiö vastaa tietyissä tilanteissa myös normaalisti osakkaan vastuulle kuuluvien sisäosien saattamisesta perustasoon. Lain mukaan yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Tyypillisiä tilanteita ovat katto ja astianpesukonevuodot, joissa rakenteiden läpi kulkeutunut vesi vaurioittaa huoneiston katon pinnoitteita tai parkettilattiaa. Rakennuksen vesikatto kuuluu yhtiön vastuulle ja jos sen vian vuoksi osakehuoneiston pinnoitteet vaurioituvat, niin yhtiön on korjattava ne perustasoon saakka. Jos osakkeenomistaja on asentanut itselleen parketin ja jos yhtiön perustaso on muovimatto, niin yhtiö vastaa korjauksesta vain muovimattotasoon saakka.

Uuden lain perusteluissa on otettu kantaa myös astianpesukonevuotojen alakerran huoneistoille aiheuttamiin pinnoitevaurioihin. Vaikka astianpesukone ei kuulu asunto-osakeyhtiön vastuulle, niin kuitenkin yhtiö vastaa astianpesukonevuodon alakerran huoneiston pinnoitteiden korjaamisesta perustasoon, koska vesi on tullut osakehuoneistoon yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakenteen eli välipohjan kautta. Mikäli yläkerran asukaan voidaan katsoa toimineen huolimattomasti ja näin aiheuttaneen vahingon, niin yhtiö voi periä kustannukset huolimattomasti toimineelta asukkaalta.

Asunto-osakeyhtiöissä on tavallisia myös kylpyhuoneiden vesieristeiden puutteista johtuvat kosteusvauriot. Silloin kun yhtiö joutuu kuivaamaan vastuullaan olevia rakenteita ja korjaamaan kosteusvaurion aiheuttanutta vesieristystä, yhtiö joutuu myös ennallistamaan kylpyhuoneen pinnat yhtiön perustasoon saakka. Jos kylpyhuoneessa on ollut laatat ja yhtiön perustasona on muovimatto, niin yhtiön ennallistamisvastuu on vain muovimattotasoon saakka. Mikäli osakas haluaa kuitenkin laattatasoa, niin hänen on maksettava muovimattotason ja laattatason välinen hintaero itse. Mikäli voidaan todeta kosteusvaurion aiheutuneen osakkeenomistajan hyvän rakennustavan vastaisesta remontista, jossa osakkeenomistaja on toiminut huolimattomasti, ja jos asia ei ole vanhentunut, niin remontin tehnyttä tai teettänyttä osakkeenomistajaa voidaan vaatia vahingosta vastuuseen.

Edellä mainitulla tavalla myös yhtiön suurien remonttien yhteydessä yhtiöllä on vastuu pinnoitteiden korjaamisesta perustasoon. Esimerkiksi putkiremontin yhteydessä yhtiö ei voi jättää rakenteita auki, vaan yhtiö saattaa pintamateriaalit päättämänsä tason mukaisiksi.

Osakas vastaa kaikista oman remonttinsa kuluista

Usein osakkeenomistajille on vastuunjakotaulukosta syntynyt virheellinen käsitys, että yhtiö vastaisi osakkaan omien remonttien kustannuksista siltä osin kun ne kohdistuvat yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluviin osiin. Yhtiön kunnossapitovastuu kuitenkin koskee vain sellaisia tilanteita, joissa yhtiön vastuulla olevissa rakennusosissa on joitain vikaa. Osakkeenomistajalla on lakisääteinen velvollisuus ilmoittaa yhtiön vastuulle kuuluvasta vioista yhtiölle ja yhtiön velvollisuutena korjata vastuulleen kuuluvan viat. Lähtökohtaisesti siis osakas vastaa itse oman remonttinsa kustannuksista kaikilta osin.

Kunnossapitovastuun jakautuminen asunto-osakeyhtiölaissa

4 luku 1 § 1. mom. Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus

Yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken 2 ja 3 §:n säännösten mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.

4 luku 2 § Yhtiön kunnossapitovastuu

Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.

Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.

Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös sellaisen parvekkeen kohdalla, joka on osakkeenomistajan hallinnassa 1 luvun 3 §:n mukaisesti.

4 luku 3 § Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu

Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.

Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.

Osakasremontit

Osakasremontit

Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajien on ilmoitettava etukäteen ja kirjallisesti taloyhtiöille suunnittelemistaan kunnossapito- ja muutostöistä ja taloyhtiöllä on oikeus valvoa töitä osakkaan kustannuksella. Vaikka vanhassa laissakin oli säännökset muutostöiden ilmoittamisesta, on uusi laki merkittävä muutos aikaisempaan. Osakkaiden ilmoitukset on arkistoitava pysyvästi ja tiedot ilmoituksista on merkittävä isännöitsijätodistuksiin. Ilmoitusvelvollisuus on myös laajentunut entistä pienempiin töihin ja ilmoituksen kirjallisuusvaatimus on muuttanut ilmoitusmenettelyä huomattavasti. Puhelinsoitto isännöitsijälle samana päivänä, kun kylpyhuoneremontti alkaa, ei ole enää riittävä menettely.

Mistä töistä osakkaiden on ilmoitettava

Lain mukaan osakkaan on ilmoitettava yhtiölle sellaisista kunnossapito- ja muutostyöstä, jotka voivat ”vaikuttaa  yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön  tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen”. Laki on sopivan ympäripyöreä, mutta sanamuotoilun  keskiössä on vaikuttaa-sana.

Mikäli osakkaan työ kohdistuu suoraan yhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakennuksen osiin, kuten esimerkiksi  vesiputkiin tai hanaan, on ilmoitusvelvollisuus selvä. Ainoastaan taulujen kiinnittämisestä seinille ja muista  pikkuruuvauksista ei ilmoitusta tarvitse tehdä. Tulkinnanvaraisempi tilanne on silloin, kun työ kohdistuu osakkaan  kunnossapitovastuulla oleviin rakennuksen osiin. Tällöin tulee mietittäväksi, mitä vaikutuksia työllä voisi olla väärin toteutettaessa yhtiön tai toisten osakkaiden vastuulla oleviin rakennuksen osiin tai voiko se aiheuttaa esimerkiksi pysyvää äänihaittaa toisiin huoneistoihin. Jotta ilmoitusvelvollisuutta ei ylimitoitettaisi, olisi syytä huomioida myös vaikutusten todennäköisyys. Vaikka työstä ei  tehtäisi ilmoitusta, osakkaalla on vastuu toteuttaa työ siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai  huoneiston osat eivät rikkoudu.

Kiinteistöyhdistys on koonnut listan yleisimmistä osakkaiden töistä ja tulisiko niistä tehdä ilmoitus yhtiölle vai ei. Koska taloyhtiöt ovat erilaisia, tekee hallitus yhdessä isännöitsijän kanssa viime kädessä ratkaisut ilmoitusvelvollisuuden laajuudesta. Esimerkiksi nykyistä tehokkaamman lieden asentaminen voi vaatia taloyhtiön luvan, jos huoneistojen ryhmäkeskuksille tulevien taloyhtiön yhteisten sähköjohtojen (sähkönousut) kapasiteetti ei riittäisi enää muille osakkaille vastaaviin muutoksiin.

Ilmoitukset etukäteen ja kirjallisesti

Ilmoitus on lain mukaan tehtävä etukäteen ja aina kirjallisesti. Useimmiten ilmoitus tehdään isännöitsijätoimiston lomakkeella. Kiinteistöyhdistys on myös julkaissut ilmoituslomakemallin.

Ilmoitus suunnitellusta kunnossapito- ja muutostyöstä

Osakas voi aloittaa työnsä vasta sen jälkeen, kun yhtiö on ensin käsitellyt ilmoituksen ja antanut luvan työn aloittamiseen. Ilmoitus kannattaa jättää yhtiölle vähintään kaksi viikkoa ennen suunniteltua työn aloitusajankohtaa. Ilmoituksen käsittelyaikaan vaikuttavat suunnitellun työn laatu ja laajuus sekä loma-ajat, joten käsittelyaika voi olla huomattavasti kahta viikkoa pidempikin. Lain perustelujen mukaan ilmoitukset tulisi käsitellä kohtuullisessa ajassa, jona pidetään enintään noin yhtä kuukautta ilmoituksen tekemisestä, lukuun ottamatta joulu- ja kesäloma-aikoja, jolloin vastaava aika voisi olla yleensä enintään noin kaksi kuukautta. Lain perustelujen mukaan tapauksesta riippuen kohtuullinen aika voi kuitenkin myös olla lyhyempi tai pidempi. Mikäli työ vaatii rakennusviranomaisen luvan, on varattava aikaa lupaprosesseille huomattavasti enemmän, koska ensin yhtiö päättää omasta luvasta ja tämän jälkeen vasta ryhdytään hakemaan viranomaislupia.

Ilmoitusvelvollisuuden ulottuessa varsin pieniin töihin, kuten astianpesukoneen asentamiseen, on yhdistyksessä pohdittu mahdollisuuksia keventää ja jouduttaa ilmoitusmenettelyä. Vaikka lain mukaan ilmoitus olisi tehtävä etukäteen, voisi taloyhtiö kuitenkin etukäteen päättää sallia tietyt työt ilmoitettaviksi jälkikäteen. Tällaisia töitä voivat olla vain sellaiset työt, joihin ensinnäkin voidaan antaa yleispätevät ehdot, toisekseen eivät tarvitse ammattilaisen tekeminä yhtiön valvontaa ja kolmanneksi eivät edellytä ilmoituksia muille osakkaille. Tällaisia töitä voisivat olla mm. sähkötyöt, hanojen uusiminen ja astianpesukoneen asentaminen.

Jälkikäteisilmoitusmahdollisuudesta ja töille asetettavista ehdoista tulisi päättää yhtiön hallituksessa. Kiinteistöyhdistys on laatinut mallilomakkeita töiden jälkikäteisilmoituksista.

Ilmoitus sähköasennuksesta 

Ilmoitus astianpesukoneen asentamisesta

Ilmoitus turvalukon asentamisesta

Ilmoitus vesihanan asentamisesta

Lain mukaan osakkaan ilmoituksessa on oltava sellaiset tiedot, joiden perusteella voidaan arvioida, noudatetaanko työssä hyvää rakennustapaa ja aiheutuuko työstä mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa. Jos ilmoitus on puutteellinen, niin yhtiö joutuu pyytämään ilmoituksen täydentämistä, mikä viivyttää asian käsittelyä ja aiheuttaa lisäkuluja. Mikäli osakas ei täydennä puutteellista ilmoitusta, yhtiö voi joutua antamaan kielteisen lupapäätöksen. Pienessä työssä voi olla riittävää ilmoittaa töiden tekijät, tekoajankohdat ja käytettävät materiaalit sekä mahdollisesti tieto rakennusmateriaalinvalmistajan työohjeiden noudattamisesta. Isommissa töissä ilmoituksen tulee sisältää suunnitelmat, piirustukset, työtapaselostukset sekä mahdollisesti alustavat viranomaislupa-asiakirjat.

Parketin asentamisesta yhtiön on ilmoitettava alakerran osakkaalle

Jos muutostyö voi vaikuttaa toisen osakkaan huoneiston käyttämiseen esimerkiksi pysyvän äänihaitan muodossa, on yhtiön tehtävänä välittää osakkaan ilmoitus suunnitellusta työstä toiselle osakkaalle, jolla on itsenäinen oikeus päättää luvasta ja asettaa työlle ehtoja. Esimerkkinä tällaisesta olisi kerrostalossa alakerran huoneistoon yläkerran huoneiston muovimaton vaihtaminen parketiksi, joka voi aiheuttaa virheellisesti asennettuna äänihaittaa alakertaan. Toinen osakkeenomistaja ei voi kuitenkaan ilman vahingonkorvausvastuuta esittää perusteettomia ehtoja työlle tai perusteettomasti kieltää työtä. Toisella osakkaalla ei ole oikeutta valvoa työtä vaan yhtiö valvoo remontit yhtiön ja myös muiden osakkaiden puolesta.

Taloyhtiön päätöksenteko

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön osakkaalle antamista kunnossapito- ja muutostyöluvista päättää yhtiön hallitus. Joskus lupa päätös saattaa edellyttää yhtiökokouspäätöstä. Hallitus voi myös harkintansa mukaan valtuuttaa isännöitsijän päättämään luvista tavanomaisissa osakkaiden remonteissa. Yhdistyksen tietojen mukaan vain pieni osa taloyhtiöiden hallituksissa on hoitanut ajoissa valtuutusasian kuntoon. On huomioitava, että jos hallitus ei valtuuta isännöitsijää päättämään luvista, on sen varauduttava kokoontumaan isommissa yhtiöissä jopa kerran kuukaudessa, jotta osakkaiden työilmoitukset voidaan käsitellä kohtuullisessa ajassa. Tällainen kokoustaminen on tarpeetonta ja isännöitsijöidenkin kannalta turhauttavaa. Hallituksen on tarpeen kokoontua vain poikkeuksellisissa tai viranomaislupia vaativissa töissä, joissa yhtiön kanta ei ole vakiintunut tai asia joudutaan viemää hallituksen esityksestä yhtiökokouksen päätettäväksi.

Hallituksen valtuuttaessa isännöitsijän tekemään lupapäätöksiä, suositeltavaa on, että nämä päätökset merkittäisiin tiedoksi seuraavan hallituksen kokouksen pöytäkirjaan esimerkiksi otsikon ”isännöitsijän lupapäätökset osakkaiden kunnossapito- ja muutostöistä” alle. Hallitus voi myös sopia isännöitsijän kanssa, että isännöitsijä tiedottaa hallitukselle taloyhtiölle tulleista ilmoituksista jo ennen seuraavaa hallituksen kokousta, jolloin taloyhtiöllä olisi paremmat mahdollisuudet havaita osakkaiden luvattomat remontit.

Osakkaan työstä yhtiölle aiheutuvat kulut kuuluvat työtä tekevälle osakkaalle

Lain mukaan osakkeenomistaja vastaa yhtiölle työn valvonnasta ja ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista kohtuullisista kuluista. Lain tarkoituksena on että kaikkien osakkaiden maksamista yhtiövastikkeita ei katettaisi yhtiölle osakkaiden omista remonteista aiheutuvia kuluja.

Taloyhtiöllä on oikeus valvoa, että osakkaan teettämät remontit toteutetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaan. Yhtiön valvonnan järjestäminen ei ole pelkästään hallitukselle oikeus vaan myös velvollisuus silloin kun osakkaan työn laatu ja laajuus valvontaa edellyttävät. Valvonnan on oltava yhtiön kannalta riittävällä tavalla järjestetty, mikä tarkoittaa valvontakertojen määrää ja myös valvojan asiantuntemusta. Valvontaa ei saa kuitenkaan ylimitoittaa ja vain tarpeellisesta valvonnasta voidaan kulut laskuttaa osakkaalta. Yhtiön oikeus on valita käyttämänsä valvoja ja olisi suositeltavaa, että hallitus päättäisi etukäteen milloin osakkaan töitä valvotaan ja missä laajuudessa sekä kuka toimii niiden valvojana.

Myös ilmoituksen käsittelystä yhtiölle aiheutuvat kulut voidaan laskuttaa osakkaalta. Tällaisia kuluja voivat olla mm. isännöitsijäsopimukseen sisältyvät erillisveloitukset, tarpeelliset asiantuntijalausunnot ja hallitusten kokousten kokouspalkkiot, jos hallitus on joutunut kokoontumaan yksin osakkaan ilmoituksen vuoksi.

Hallituksen olisi huomioitava se, että pienimmissä osakkaan töissä pienikin lasku ilmoituksen käsittelykuluista voi olla osakkaalle kynnyskysymys sille tekeekö hän ilmoituksen vai jättääkö sen tekemättä. Tätä taustaa vasten hallitus voi sopia isännöitsijän kanssa ei-valvottavien töiden ilmoitusten käsittelystä aiheutuvien kulujen sisällyttämisestä normaaliin kuukausiveloitukseen. Jos osakkaan ilmoitus on puutteellinen, niin tästä aiheutuvat lisäkulut tulisi kuitenkin kuulua osakkaan maksettavaksi. Samoin kun työ on laadultaan ja laajuudelta sellainen, että se edellyttää valvontaa, laskutettaisiin myös käsittelykulut osakkaalta yhdessä valvontakulujen kanssa. Valvottavissa töissä isännöitsijän on käytettävä enemmän aikaa ilmoitukseen paneutumiseen ja mahdollisten ehtojen asettamiseen. Isännöitsijän aikaa kuluu myös valvonnan järjestämiseen.

Osakkaalta perittävien kulujen kohtuullisuutta arvioitaessa on pohdittava ovatko eurot oikeassa suhteessa valvonnan ja ilmoituksen käsittelyn työsuorituksiin. Kohtuullisuusarvioinnissa ei ole merkitystä kulujen suhteella osakkaan remonttikuluihin. Jotta osakkaalta laskutettavat valvontakulut eivät tulisi osakkaalle yllätyksenä, olisi yhtiön lupapäätöksessä esitettävä arvio valvontakustannuksista. Yleensä valvontakertojen määrä on arvioitavissa ja samoin valvojan laskutuksen määrä. Osakkaalta laskutettavat valvontakulut ja ilmoituksen käsittelykulut on laskutettava taloyhtiön nimissä, jotta voidaan myös myöhemmin todentaa valvojan olleen yhtiön asettama eikä osakkaan asettama.

Näistä töistä on ilmoitettava taloyhtiölle

  • Kylpyhuoneremontti
  • Saunaremontti tai uuden saunan rakentaminen
  • Suihkukaapin, kalustesaunan, höyrykaapin tai poreammeen asennus
  • Lämmityspatterin muutokset
  • WC-istuimen uusiminen
  • Vesihanojen muutokset
  • Viemäröintien muutokset
  • Keittiön kaappien vaihtaminen
  • Liesikuvun tai liesituulettimen asennus (Huom! Ei ilmanvaihtoon kytkemätön liesituuletin)
  • Astianpesukoneen tai pyykinpesukoneen asennus (Huom! Ei märkätiloissa valmiisiin pesukoneliitäntöihin)
  • Integroidun lieden tai lattialieden asennus (Huom! Ei tavallisesta lattialiedestä sähkömiehen asentamina valmiiseen liesirasiaan, ellei yhtiö ole toisin ohjeistanut)
  • Huoneiston väliseinien muutokset
  • Lattiamateriaalin vaihto toisentyyppiseksi
  • Parketti-, laminaatti-, laattalattian uusiminen samantyyppiseksi
  • Sähköpistorasioiden, -kytkimen ja -johdotuksien muutokset
  • Puhelin-, TV-, tiedonsiirtorasioiden ja -johdotusten muutokset
  • Sähkölämmityslaitteiden muutokset
  • Tulisijojen muutokset
  • Turvalukon asentaminen ulko-oveen
  • Parvekkeen lattian tai sisäpintojen maalaus
  • Parvekelasituksen tai markiisien asentaminen
  • Valokatteen tai terassin rakentaminen
  • Osakashallintaisilla piha-alueilla raja-aidan, pihavaraston, leikkimökin, pihavalaisimen rakentaminen tai asentaminen sekä puun tai raja-aidan istuttaminen

Näistä töistä ei ilmoiteta taloyhtiölle

  • Tavallisista maalaus- ja tapetointityöt huoneiston sisällä
  • Taulujen, ikkunalautojen, listojen, verhotankojen yms. kiinnittämiset
  • Kylmäkaappien ja pakastimien, valaisimien kytkentä sähköverkkoon
  • Lattialiesien kytkentä olemassa olevaan liesirasiaan ellei yhtiö ole toisin ohjeistanut (vaatii aina sähkömiehen ja osakkaan pyydettävä ja säilytettävä käyttöönottotarkastuspöytäkirja)
  • Saunan kiukaan uusiminen (vaatii aina sähkömiehen ja osakkaan pyydettävä ja säilytettävä käyttöönottotarkastuspöytäkirja)
  • Pyykinpesukone märkätilaan valmiisiin liitäntöihin
  • Sisäovien muutokset
  • Ulko-ovien ovisilmät, varmuusketjut, saranatapit, murtosuojaraudat yms. oveen kiinnitettävät varusteet
  • Kaapistot ja komerot (muualla kuin keittiössä)
  • Keittiön yläkaappi, jos ei vaikuta ilmanvaihtojärjestelmiin.
  • Keittiön kaappien ovien uusiminen
  • Muovimaton ja korkkilattian uusiminen samantyyppiseksi
  • Parkettilattian hionta
  • Sälekaihtimien asentaminen
  • Osakashallintaisella piha-alueella vähäiset istutukset

Kiinteistöyhdistyksen ilmoituslomakemallit

Ilmoitus suunnitellusta kunnossapito- ja muutostyöstä

Ilmoitus vesihanan asentamisesta

Ilmoitus astianpesukoneen asentamisesta

Ilmoitus sähköasennuksesta 

Ilmoitus turvalukon asentamisesta

Vastikkeet ja maksut

Vastikkeet ja maksut

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiövastiketta yhtiön menojen kattamiseksi. Yhtiövastiketta maksetaan aina yhtiöjärjestyksessä määritellyn vastikeperusteen mukaisesti.  Perusteena voi olla esimerkiksi huoneiston pinta-ala-, osakkeiden lukumäärä taikka veden , sähkön, lämmön tai muun hyödykkeen todellinen tai luotettavasti arvioitavissa oleva kulutus.  Lain mukaan vastikeperuste voidaan määritellä vapaasti, mutta tyypillisimmin se on huoneiston pinta-ala. Vastikkeen periminen osakkeiden lukumäärän mukaan on myös tavallista.

Laajakaistan yhteishankinta ja huoneistokohtainen laajakaistamaksu

Uuden lain myötä poistui tulkinnanvaraisuus taloyhtiöiden laajakaistojen yhteishankintojen vastikerahoitteisuudesta. Yhtiökokous voi päättää normaalilla enemmistöllä peruslaajakaistan yhteishankinnasta ja kattaa kustannukset yhtiövastikkeella. Mikäli tavallista yhtiövastikeperustetta ei haluta käyttää, voidaan ottaa yhtiöjärjestykseen laajakaistamaksu, joka peritään samansuuruisena jokaisesta huoneistosta. Yhtiöjärjestystä voidaan muuttaa 2/3 määräenemmistöllä. Yhtiöjärjestyksessä voi olla määräyksiä tiukemmasta enemmistövaatimuksesta.

Veden kulutuksen mittaukseen perustuva vesimaksu

Uusi laki helpotti siirtymistä mittaukseen perustuvaan vesimaksuun. Yhtiökokous voi päättää nyt normaalilla enemmistöpäätöksellä yhtiöjärjestyksen muuttamisesta siten, että vesimaksun vastikeperusteeksi otetaan luotettavasti mitattavissa tai arvioitavissa oleva veden todellinen kulutus. Henkilölukuun perustuvaan vesimaksuun siirtyminen vaatii edelleen yhtiöjärjestysmuutoksen taakse 2/3 määräenemmistön tai yhtiöjärjestyksessä määrätyn suuremman enemmistön.

Hissin jälkiasennuksesta yläkerta maksaa alakertaa enemmän

Hissin jälkiasennuksen kustannukset jyvitetään siten, että ylemmät kerrokset maksavat hissistä enemmän kuin alemmat kerrokset. Olemassa olevien hissien uusimisen ja vanhojen ja uusien hissien huollon kustannukset katetaan tavalliseen tapaan yhtiövastikkeella.

Yhtiökokous

Yhtiökokous

Useimmissa taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksissä on määräyksiä varsinaisen yhtiökokouksen pitoajasta sekä kokouskutsun toimittamistavasta ja ajankohdasta. Uudessa laissa on pakottavia säännöksiä, jotka ohittavat yhtiöjärjestysmääräykset. Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä ja toisenlaista yhtiöjärjestysmääräystä ei noudateta. Vaikka yhtiökokous on pidettävä yhtiöjärjestysmääräyksistä riippumatta kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä, ei mikään estä hallitusta kutsumasta yhtiökokousta koolle esimerkiksi huhtikuussa. Jos yhtiö pitää kaksi varsinaista kokousta, kevät- ja syyskokouksen, voidaan yhtiöjärjestyksen mukaisesti suorittaa henkilövalinnat sekä päättää talousarviosta ja vastikkeista myöhemmässä kokouksessa.

Yhtiöjärjestysmääräyksistä riippumatta tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisajankohta määräytyy kirjanpitolain mukaisesti ja tilinpäätös ja toimintakertomus on laadittava neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisajankohdalla tarkoitetaan sitä hallituksen kokousta, joka allekirjoittaa tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen. Myös tilintarkastuskertomuksen luovutusajankohdasta on pakottava säännös, jossa viitataan tilintarkastuslakiin. Tilintarkastuslain mukaan tilintarkastuskertomus on luovutettava hallitukselle viimeistään kaksi viikkoa ennen varsinaista kokousta.

Yhtiökokouskutsu on uuden lain mukaan toimitettava aina kirjallisesti jokaiselle osakkeenomistajalle, jonka postiosoite on yhtiön tiedossa. Kutsu voidaan lähettää myös sähköpostilla, jos osakas on nimenomaisesti ilmoittanut sähköpostiosoitteensa taloyhtiölle tätä tarkoitusta varten. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä tarkemmin toimittamistavasta, kuten kirjatusta kirjeestä. Mikäli yhtiöjärjestyksessä on määrätty esimerkiksi kokouskutsun esillepanosta ilmoitustaululle, on tällaista määräystä edelleen noudatettava täydentävänä kutsutapana lain määräämän kirjallisen kutsun ohella.

Myös kokouskutsun toimittamisaikaa on uudessa laissa muutettu. Enää yhtiökokousta ei voida kutsua koolle viikon varoitusajalla vaan kutsut on toimitettava viimeistään kahta viikkoa ja aikaisintaan kahta kuukautta ennen kokousta. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä kutsuajasta tarkemmin kahden viikon ja kahden kuukauden määräaikojen rajoissa. Nykyisissä yhtiöjärjestyksissä on varsin yleisesti määräyksenä toimittaa kokouskutsu 1-4 viikkoa ennen kokousta ja tällaisissa yhtiöissä kokouskutsu tulee toimittaa jatkossa aikaisintaan neljä viikkoa ja viimeistään kaksi viikkoa ennen kokousta.

Uusi laki sisältää myös velvoitteen pitää nähtävänä kaksi viikkoa ennen yhtiökokousta hallituksen päätösehdotukset, viimeinen tilinpäätös, toimintakertomus, tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastuskertomus. Velvollisuus koskee kaikkia yhtiökokouksia riippumatta siitä käsitelläänkö niissä esimerkiksi tilinpäätöstä vai ei. Kokouskutsussa on ilmoitettava paikka, missä asiakirjat ovat nähtävänä ja lisäksi asiakirjat on oltava mukana yhtiökokouksessa. Yleensä asiakirjat pidetään nähtävillä isännöitsijätoimistossa ja yleinen ja suositeltava käytäntö on myös, että asiakirjat toimitetaan osakkeenomistajille jo kutsun mukana silloin, kun ne liittyvät nimenomaan kokouksessa käsiteltäviin asioihin.

Hallitus ja isännöitsijä

Hallitus ja isännöitsijä

Asunto-osakeyhtiön hallituksen tehtäväksi on säädetty huolehtia yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallituksella on siten taloyhtiön asioiden yleinen hoitovelvollisuus. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että hallitus olisi oikeutettu tekemään päätöksiä kaikenlaatuisissa yhtiötä koskevissa asioissa.

Hallitus ja isännöitsijä voivat ryhtyä epätavallisiin tai laajakantoisiin taikka asumiseen tai asumiskustannuksiin olennaisesti vaikuttaviin toimiin vain yhtiökokouksen päätöksen nojalla. Vähäisempiin toimiin hallitus ja isännöitsijä voivat yleensä ryhtyä saattamatta asiaa yhtiökokouksen päätettäväksi. Edellytyksenä on kuitenkin lähtökohtaisesti, että hanke voidaan toteuttaa hyväksytyn talousarvion puitteissa. Jos kyse on esim. taloyhtiössä tehtävästä, yhteiseksi hyödyksi koituvasta uudistuksesta (esim. digi-tv), hallitus voi toteuttaa hankkeen, jos siitä aiheutuu vain vähäisiä kustannuksia.

Yhtiöjärjestyksessä tavallisesti määrätään, että yhtiön menojen kattamiseksi osakkailta perittävän yhtiövastikkeen suuruudesta ja korottamisesta päättää yhtiökokous. Jos hanke edellyttää yhtiövastikkeen korottamista tai ylimääräisen vastikkeen perimistä, on hallituksen saatettava asia yhtiökokouksen päätettäväksi.

Poikkeuksen muodostavat kiireelliset tilanteet, joissa yhtiökokouksen päätöksen odottaminen aiheuttaisi yhtiön toiminnalle olennaista haittaa. Tällaisia kiireellisiä tilanteita liittyy esim. tuli- ja vesivahinkojen estämiseen. Jos hallitus joutuu kiireellisessä tilanteessa tekemään päätöksen normaaliin toimivaltaansa kuulumattomassa asiassa, on perusteltua saattaa päätös jälkikäteen yhtiökokouksen hyväksyttäväksi.

Taloyhtiön hallitus voi käyttää toimintansa suunnittelussa ja asioiden valmistelun ennakoinnissa apuna ns. vuosikelloa. Kellossa 12 tuntia ja vuodessa 12 kuukautta. Kukin vuosikellon tunti tarkoittaa siten yhtä kalenterikuukautta. Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä laativat vuosikellon yhdessä ja se voidaan tiedottaa myös taloyhtiön osakkaille.

vuosikello

Isännöitsijän rooli taloyhtiön hoidossa on keskeinen. Isännöitsijä toimii taloyhtiön toimitusjohtajana ja hallituksen eräs keskeisimpiä tehtäviä on pitää huolta siitä, että taloyhtiöllä on mahdollisimman pätevä ja ammattitaitoinen isännöitsijä.

Hallitus valitsee isännöitsijän ja tekee taloyhtiön puolesta sopimuksen isännöinnistä. Isännöintisopimusta tehtäessä on olennaista sopia mahdollisimman tarkasti, mitä isännöintisopimus sisältää ja mitkä tehtävät kuuluvat kuukausipalkkioon ja mitkä tehtävät erillislaskutuksen piiriin.

Isännöitsijän osaamiseen ja pätevöitymiseen tulee kiinnittää erityistä huomiota. Koulutus ja kokemus ovat merkittäviä seikkoja ja niiden lisäksi myös kyky toimia ihmisten kanssa on tehtävän hoidon kannalta olennaista.

Start typing and press Enter to search